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News : A CHI SI RIVOLGE AD UN’AGENZIA IMMOBILIARE
Inviato da Avv. Carlo Vitaliano il 30/6/2020 7:40:00 (1684 letture)

HelpAssicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 (e successive modifiche e integrazioni), che regola l’accesso alla professione 



 Meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettaCasamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità. 



Indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile. Specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche. Indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà. Indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo. Essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate. Essere controfirmati dal mediatore con ilEssere chiari e facilmente comprensibili. Contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante. Indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di  quale è stata condotta la trattativa.


Quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.


La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo


(Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle o2. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio


(sempre ex L.39/89), sia per la definizione di un incarico, sia per la



sottoscrizione di una proposta. Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee



guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori.




3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In



particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare



una conferma scritta.



4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di



pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi



compresi nella provvigione fferte di prestazioni professionali




a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di



garanzie per i clienti. Cuore



5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta



o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di



neutralità ed imparzialità del professionista.



6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può



essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della



proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi



di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del



locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti



in proposta.



Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica



indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del



finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto



fino al verificarsi della condizione sospensiva.


7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua


libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o



incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali



previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si



impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.



8. Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le



inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla



gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella



gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi



sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un



incarico in esclusiva.Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con



chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.



9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:


�� Clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato


pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo


�� Clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una


località diversa da quella di residenza del cliente


�� Clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la


comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del



contratto



10. È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per



l'agente immobiliare:


�� Pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano,


settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o



gratuiti (se l'incarico è conferito in esclusiva)


�� Eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con


descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico


�� Reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni


relative all’immobile




�� Possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l'immobile


�� Richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e


consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione



all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza



dell’avvenuta locazione


�� Assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici


Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari


�� Verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali


arretrate o spese per interventi straordinari.



11. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni



necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere



informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di



accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e



sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).



E’ poi importante disporre dei seguenti atti:


�� Certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di


documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in



sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli



impianti alle disposizioni di legge


�� Copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici,


presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati




�� Iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari




12. In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le



informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e



sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.



13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al



venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore



alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta



accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi



versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non



potranno mai essere incassati dall'agente immobiliare, né a titolo di risarcimento



danni, né in conto provvigione o quant’altro.



Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di



assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in



occasione della stipulazione del preliminare.



14. Per informazioni sull'attività dell'agente immobiliare, il cliente potrà visitare



i siti della CCIAA di Milano sottoindicati:


�� Segreteria per la tenuta del Ruolo Mediatori, presso la CCIAA per verificare




l'iscrizione al Ruolo Mediatori e per l’eventuale presentazione di esposti o segnalazioni al fine di instaurare un procedimento disciplinare.




 









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